BGH zur Eigenbedarfskündigung durch eine Vermieter-GbR
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung erneut mit der Eigenbedarfskündigung durch eine aus mehreren Personen bestehende Vermieter-Gesellschaft (GbR) befasst. Im Mittelpunkt steht die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine solche Gesellschaft Eigenbedarf zugunsten von Familienangehörigen der Gesellschafter geltend machen kann.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.01.2026 (Az. VIII ZR 247/24) eine Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung getroffen, bei der eine als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisierte Vermieterin gegenüber ihren Mietern Eigenbedarf für Familienangehörige eines Gesellschafters geltend gemacht hatte. Berichten zufolge ging es dabei um die grundsätzliche Frage, ob und in welchem Umfang eine Personengesellschaft sich auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs berufen kann, wenn nicht die Gesellschaft selbst, sondern nahe Angehörige eines ihrer Gesellschafter die Wohnung nutzen sollen.
1. Eigenbedarfskündigung nach Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Nach Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhaeltnis kuendigen, wenn er die Raeume fuer sich, seine Familienangehoerigen oder Angehoerige seines Haushalts benoetigt. Die Vorschrift ist grundsaetzlich auf natuerliche Personen zugeschnitten. Fuer den Eigenbedarf muessen regelmaessig folgende Voraussetzungen vorliegen:
- ein ernsthafter, nachvollziehbarer Nutzungswunsch des Vermieters oder eines begünstigten Angehörigen
- eine hinreichend konkrete Bezeichnung der Bedarfsperson und des Nutzungsgrundes im Kündigungsschreiben
- die Kündigung darf nicht rechtsmissbraeuchlich sein, etwa als vorgeschobener Grund
2. Besonderheit bei einer Vermieter-GbR
Ist nicht eine einzelne Person, sondern eine GbR Vermieterin, stellt sich die Frage, ob diese sich ueberhaupt auf Eigenbedarf im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, da die Gesellschaft selbst keine Familienangehoerigen hat. Die Rechtsprechung hat hierzu in der Vergangenheit anerkannt, dass eine Kuendigung wegen Eigenbedarfs auch durch eine GbR moeglich sein kann, wenn der Bedarf bei einem ihrer Gesellschafter oder dessen Angehoerigen besteht. Entscheidend ist dabei regelmaessig, wie die Interessen der Gesellschafter und der begünstigten Person im Einzelfall zu gewichten sind und ob die gesellschaftsrechtliche Konstruktion nicht dazu dient, die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung zu umgehen.
3. Einordnung der aktuellen Entscheidung
Die Entscheidung vom 21.01.2026 reiht sich, soweit erste Berichte dies erkennen lassen, in diese Fallgruppe ein und praezisiert die Anforderungen an eine Eigenbedarfskuendigung durch eine Familien-GbR. Zu den genauen Entscheidungsgruenden, dem zugrunde liegenden Sachverhalt sowie dem konkreten Leitsatz koennen an dieser Stelle jedoch keine verbindlichen Aussagen getroffen werden, da eine abschliessende Auswertung des Volltextes noch nicht moeglich ist.
4. Bedeutung fuer Mieter und Vermieter
Fuer die Praxis bleibt festzuhalten, dass Kuendigungen wegen Eigenbedarfs, gerade wenn sie von einer Personengesellschaft ausgesprochen werden, besonders sorgfaeltig formuliert und begruendet werden muessen. Mieter sollten pruefen lassen, ob:
- die Bedarfsperson im Kuendigungsschreiben ausreichend konkret benannt wurde
- ein nachvollziehbarer Nutzungswunsch dargelegt wurde
- Anhaltspunkte fuer eine rechtsmissbraeuchliche Gestaltung bestehen
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt erneut, dass die Eigenbedarfskuendigung durch eine Vermieter-GbR besondere rechtliche Anforderungen mit sich bringt. Betroffene Mieter und Vermieter sollten die Einzelheiten des Falls sowie die konkrete Begruendung der Kuendigung anwaltlich pruefen lassen, bevor sie Massnahmen ergreifen oder eine Kuendigung akzeptieren.
