Auslandssemester, Trennung, neuer Job in einer anderen Stadt, Studentenpaar zieht zusammen – es gibt viele gute Gründe, einen Teil der Wohnung an Dritte unterzuvermieten. Doch ohne Erlaubnis des Vermieters droht die Kündigung. Was viele nicht wissen: In bestimmten Fällen hat der Mieter sogar einen Anspruch auf Erlaubnis.
Anspruch auf Erlaubnis – § 553 BGB
Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Mietvertragsabschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Wichtig: Es geht um die teilweise Überlassung – mindestens ein Zimmer muss beim Hauptmieter verbleiben.
Anerkannte berechtigte Interessen sind unter anderem:
- Wirtschaftliche Gründe (Jobverlust, Reduzierung der Wohnkosten)
- Aufnahme eines Lebensgefährten
- Befristete berufliche oder schulische Abwesenheit
- Versorgung pflegebedürftiger Angehöriger
- Studentenwohngemeinschaften – Wechsel einzelner Bewohner
Das Interesse muss erst nach Vertragsabschluss entstanden sein – wer eine WG plante und das schon bei Vertragsschluss vorhatte, muss das vorab klären.
Wann der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf
§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt drei zulässige Verweigerungsgründe:
- Person des Untermieters – z. B. nachweisbare Bonitätsprobleme, frühere Konflikte mit dem Vermieter, Zahlungsausfälle
- Überbelegung – wenn die Wohnung für die geplante Personenzahl nicht ausreicht (Faustregel: 8–10 m² pro Person)
- Sonstige wichtige Gründe – sehr eng auszulegen, etwa bei nachweisbaren Belästigungen
Ein generelles „Ich will keine fremden Personen im Haus“ reicht nicht. Der Vermieter darf für eine Untervermietung eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen (§ 553 Abs. 2 BGB), wenn der zusätzliche Bewohner die Wohnkosten erhöht.
Sonderfall Airbnb und Kurzzeitvermietung
Die Rechtsprechung unterscheidet streng zwischen klassischer Untervermietung an einen festen Untermieter und der gewerblichen Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb. Letztere ist:
- regelmäßig nicht von § 553 BGB abgedeckt
- in vielen Großstädten durch Zweckentfremdungsverbotsverordnungen zusätzlich beschränkt (Berlin, München, Frankfurt, Saarbrücken in Teilen)
- ein Kündigungsgrund, wenn ohne Erlaubnis betrieben
Selbst die kostenlose Überlassung an Bekannte oder Verwandte für Wochenenden kann als Untervermietung qualifiziert werden – im Zweifel sollte vorab Rücksprache mit dem Vermieter gehalten werden.
Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
Bei nachweislicher unerlaubter Untervermietung kann der Vermieter:
- auf Unterlassung klagen
- nach erfolgloser Abmahnung ordentlich kündigen (§ 573 BGB)
- bei besonders schweren Verstößen (z. B. wiederholte Airbnb-Vermietung trotz Abmahnung) fristlos kündigen
- die durch die Untervermietung erzielten Einnahmen herausverlangen (Herausgabeanspruch nach § 285 BGB)
Praxistipp
Beantragen Sie die Erlaubnis schriftlich und benennen Sie den vorgesehenen Untermieter konkret (Name, Beruf, Mietzeitraum). Setzen Sie dem Vermieter eine Frist von zwei bis vier Wochen. Verweigert er die Erlaubnis unberechtigt, können Sie sie einklagen – meist im einstweiligen Rechtsschutzverfahren mit kurzer Bearbeitungsdauer.