Die Eigenbedarfskündigung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht – und einer der gefährlichsten Fallstricke für Vermieter. Wer Eigenbedarf geltend macht, muss konkrete, nachvollziehbare Gründe darlegen. Reicht der Bedarf nicht aus oder wird er vorgetäuscht, droht Schadensersatz.
Wann eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Drei Punkte müssen erfüllt sein:
- Nutzungswunsch einer berechtigten Person – also Vermieter selbst, Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Lebenspartner, ggf. Pflegekräfte
- Ernsthafter Nutzungswille – nicht nur vage Zukunftsabsicht, sondern konkrete Planung
- Vernünftige, nachvollziehbare Gründe – z. B. Heirat, Familienzuwachs, Aufnahme einer Arbeit in der Nähe, Pflege eines Angehörigen
Begründungserfordernis im Kündigungsschreiben
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe konkret benennen (§ 573 Abs. 3 BGB). Pauschale Aussagen wie „Ich brauche die Wohnung für meine Tochter“ reichen nicht. Erforderlich sind:
- Name und Verhältnis der Bedarfsperson
- Begründung, warum gerade diese Wohnung benötigt wird
- Aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson
Härtefallklausel § 574 BGB
Selbst bei wirksamer Kündigung kann der Mieter widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Anerkannte Härtegründe sind unter anderem:
- Hohes Alter mit langer Mietdauer und tiefer örtlicher Verwurzelung
- Schwere Erkrankungen, deren Verlauf ein Umzug verschlechtern würde
- Schwangerschaft oder anstehende Geburt
- Schulpflichtige Kinder in der entscheidenden Phase (Abschlussjahr)
- Nachweislich fehlender angemessener Ersatzwohnraum
Vorgetäuschter Eigenbedarf – das Risiko für Vermieter
Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet werden. Erstattungspflichtig sind insbesondere:
- Umzugs- und Maklerkosten der neuen Wohnung
- Mehrkosten höherer Miete (oft über Jahre)
- Renovierungskosten der alten Wohnung
Der BGH stellt dabei eine widerlegbare Vermutung auf: Lässt der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug ungenutzt oder vermietet er sie kurze Zeit später anderweitig, muss er nachvollziehbar erklären, warum der ursprüngliche Bedarf weggefallen ist.
Praxistipps
Für Vermieter: Dokumentieren Sie den Nutzungswillen so konkret wie möglich. Halten Sie auch nach dem Auszug fest, wer wann einzieht und welche Umbauten oder Mietverhältnisse danach folgen.
Für Mieter: Prüfen Sie das Kündigungsschreiben sorgfältig auf Formfehler. Reagieren Sie schriftlich innerhalb der gesetzlichen Frist (§ 574b BGB) mit dem Widerspruch, wenn ein Härtegrund vorliegt. Beobachten Sie nach dem Auszug, ob der angegebene Bedarf tatsächlich realisiert wird.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben oder selbst aussprechen wollen, sprechen Sie mich frühzeitig an. Die Erfolgsaussichten hängen häufig an Details, die sich später nicht mehr korrigieren lassen.