Vier Wege führen im deutschen Mietrecht zu einer höheren Miete – und jeder hat eigene Voraussetzungen, Fristen und Begrenzungen. Wer die Mechanik kennt, erkennt fehlerhafte Erhöhungen schnell und kann zulässige Anpassungen rechtssicher umsetzen.
1. Vergleichsmieten-Erhöhung (§ 558 BGB)
Der „Klassiker“: Der Vermieter verlangt eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Voraussetzungen:
- 15-Monats-Sperre – die letzte Mieterhöhung muss mindestens 15 Monate zurückliegen
- Begründung – durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen
- Kappungsgrenze – maximal 20 % innerhalb von drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %
- Zustimmung des Mieters erforderlich – verweigert der Mieter, muss der Vermieter klagen
2. Staffelmiete (§ 557a BGB)
Die Erhöhung wird bereits im Mietvertrag in festen Stufen vereinbart – etwa „ab 01.01.2027 monatlich 600 €, ab 01.01.2028 monatlich 630 €“. Vorteil: keine separate Zustimmung notwendig, klare Planbarkeit. Wichtig:
- Mindestens ein Jahr zwischen den Staffelstufen
- Höhe jeder Stufe in Euro-Beträgen vereinbart (nicht in Prozent)
- Während der Laufzeit keine zusätzlichen § 558- oder § 559-Erhöhungen möglich
- Mietpreisbremse gilt – bei Neuvermietung in angespannten Gebieten begrenzt
3. Indexmiete (§ 557b BGB)
Die Miete folgt der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI). Die Erhöhung wird vom Vermieter mit Verweis auf die Indexveränderung in Textform geltend gemacht und wird ab dem übernächsten Monat fällig.
- Mindestens ein Jahr zwischen den Erhöhungen
- Berechnung anhand des amtlichen VPI (Statistisches Bundesamt)
- Während der Laufzeit ebenfalls keine Vergleichsmieten-Erhöhung – wohl aber Modernisierungsumlage in begrenztem Umfang
Achtung: Indexmietverträge sind seit der hohen Inflation 2022/2023 stark im Fokus. Eine fehlerhafte Berechnung oder eine formal mangelhafte Erhöhungserklärung führt zur Unwirksamkeit.
4. Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Begrenzungen:
- Kappungsgrenze von 3 € pro Quadratmeter in sechs Jahren (bzw. 2 € bei niedriger Ausgangsmiete)
- Sonderregelung für Heizungstausch nach dem GEG: 10 % Umlage, gedeckelt auf 50 Cent pro m²
- Modernisierung muss schriftlich angekündigt sein (drei Monate Vorlauf) und ausreichend begründet
- Erhaltungsanteil ist herauszurechnen – Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden
- Härtefallklausel § 559 Abs. 4 BGB – Mieter kann widersprechen, wenn die Erhöhung wirtschaftlich nicht zumutbar ist
Praxis: Worauf Vermieter und Mieter besonders achten sollten
Vermieter sollten Form und Frist exakt einhalten – ein verfrühtes Erhöhungsverlangen oder eine unzureichende Begründung machen die Erhöhung unwirksam und kosten wertvolle Monate.
Mieter sollten jede Erhöhung sorgfältig prüfen: Stimmt die Berechnung? Wurden Fristen gewahrt? Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze von 15 %? In rund einem Drittel der Fälle ist die Erhöhung ganz oder teilweise unwirksam.