Drei Monatsmieten – schnell sind so 2.000 oder 3.000 Euro bei der Hausverwaltung. Nach dem Auszug folgt der Streit: Der Vermieter rechnet zögerlich ab, behält Beträge ein oder antwortet gar nicht. Was Mieter dürfen und was Vermieter dürfen, regelt vor allem § 551 BGB.
Höhe und Zahlungsweise
- Maximal drei Nettokaltmieten – nicht Warmmiete, nicht Bruttomiete
- Mieter hat das Recht, in drei gleich hohen Raten zu zahlen – die erste mit Beginn des Mietverhältnisses, die folgenden mit den nächsten Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB)
- Eine darüber hinausgehende Sicherheit ist unwirksam – Mieter können den Überschuss jederzeit zurückverlangen
Anlagepflicht und Verzinsung
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB) – meist auf einem Mietkautionskonto mit Sparbuchverzinsung. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Verletzt der Vermieter die Anlagepflicht, kann der Mieter die laufende Miete in Höhe der Kautionsraten zurückbehalten, bis die Anlage nachgewiesen ist. Alternativen wie eine Bankbürgschaft sind nur zulässig, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt.
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis – nicht nur Mietrückstände. Klassische Sicherungszwecke sind:
- Mietrückstände
- Nicht gezahlte Nebenkosten-Nachzahlungen
- Schadensersatz für Beschädigungen, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen – sofern eine wirksame Klausel besteht
Nicht abgedeckt sind hingegen vertragswidrige Forderungen wie willkürliche Renovierungspauschalen oder pauschalierte Reinigungskosten ohne konkrete Schadensgrundlage.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Abrechnungsfrist zu, in der Regel drei bis sechs Monate nach Mietende. In dieser Zeit darf er:
- die letzte Nebenkostenabrechnung erstellen
- Schäden in Auftrag geben lassen und bewerten
- einen angemessenen Teilbetrag für die zu erwartende Nebenkosten-Nachzahlung einbehalten – aber nicht den vollen Kautionsbetrag
Wird über 6 Monate hinaus nicht abgerechnet, kann der Mieter die Kaution einklagen. Längere Einbehaltungszeiten sind nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt (z. B. laufende Schadensersatzprozesse).
Verjährung der Rückforderung
Der Rückzahlungsanspruch verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Wer also fünf Jahre nach Auszug noch nach der Kaution fragt, hat regelmäßig schlechte Karten – es sei denn, der Vermieter hat die Frist anerkannt oder gehemmt.
Praxistipp
Bestehen Sie schon bei Einzug auf einen schriftlichen Anlagenachweis der Kaution. Bei Auszug: Wohnungsübergabeprotokoll mit Fotos, Strom-/Wasserzählerstände, Mängelliste. Setzen Sie dem Vermieter nach drei Monaten eine schriftliche Frist zur Abrechnung – das beschleunigt die Rückzahlung erheblich.